موضوع: چالش‌های دولت تدبیر و امید در بازار مسکن

چالش‌های دولت تدبیر و امید در بازار مسکن

کنترل بازار مسکن وافزایش ساخت وساز، جبران کاستی های مسکن مهر و تامین زیرساخت های این طرح و جلوگیری از ایجاد سونامی دیگر در بازار مسکن از چالش‌های دولت آینده در این بخش است.


در زمان تبلیغات ریاست جمهوری یکی از موضوعاتی که بیشترین توجه مردم را به خود جلب کرده بود، برنامه های اقتصادی کاندیداها و راهکارهای کنترل تورم آنها بود که این توجه پس از انتخاب دکتر حسن روحانی به عنوان رئیس جمهور، به سمت برنامه های وی در خصوص کاهش تورم و کنترل قیمتها رفت.


در این میان بخش مسکن به عنوان یکی از شاخص های تورم که سهم زیادی را در سبد خانوار دارد، توجه زیادی را می طلبد تا از این آشفتگی رهایی پیدا کند و تمامی اقشار جامعه توان خرید مسکن را داشته باشند اما افزایش نرخ مسکن در چند سال گذشته موجب نگرانی در میان خریداران مسکن شده است.


در واقع نرخ مسکن در چند ساله گذشته با افزایش بی سابقه ای روبرو شد تا جاییک ه کارشناسان لقب "سونامی مسکن" را به آن دادند. براین اساس نرخ مسکن یکبار در دوران پس از جنگ تحمیلی و دوبار در 8 سال گذشته با افزایش روبرو شد و تعداد زیادی از متقاضیان مسکن را از بازار حذف کرد.


جبران کم کاری ها در مسکن مهر


البته دولت نهم و دهم سعی کرد با ساخت و ساز مسکن مهر بخشی از افزایش قیمت ها و نیاز متقاضیان را پوشش دهد اما جانمایی های نادرست، عدم تامین زیرساخت ها و نابسامانی بازار خرید و فروش آن، موجب شد که تاثیر زیادی را بر قیمت های بازار مسکن نداشته باشد.


در واقع سنددار نبودن مسکن مهر موجب شد که بازار سیاه دلالی و فروش زیرزمینی این واحدها شکل بگیرد و در حال حاضر بخش عمده ای از این واحدها بصورت قولنامه ای به فروش می رسد و بخش زیادی از خریداران هم واجد شرایط مسکن مهر نیستند که این موضوع می تواند در آینده مشکلات زیادی را برای خریداران و دولت بوجود بیاورد.


از سوی دیگر هزینه 40 هزار میلیارد تومانی برای ساخت و ساز مسکن مهر هم از مواردی است که به گفته کارشناسان موجب افزایش نقدینگی در دو سال اخیر شده است و بخشی از تورم کشور ناشی از تزریق این میزان نقدینگی به بازار است.


بنابراین شاید بتوان ساخت و ساز مسکن مهر را در راستای تولید بیشتر مسکن دانست اما سیاست های نادرست در اجرای این طرح موجب شده است که تاثیر لازم را در بازار مسکن نداشته باشد و حتی بخشی از افزایش قیمت را موجب شود.


بنابراین یکی از مهمترین موضوعاتی که رئیس جمهور در دولت بعدی با آن روبروست حل و فصل مسکن مهر و تحویل واحدها به متقاضیان است ضمن آنکه تامین زیرساخت ها و رو سازی ها از مواردی است که باید از سوی دولت با سرعت به انجام برسد.


البته دکتر حسن روحانی در نخستین نشست خبری خود هم بر این امر تاکید کرد که تکمیل واحدهای مسکن مهر و تامین زیرساخت های آن، مورد توجه قرار می گیرد و اولویت بر تکمیل واحدهای نیمه ساخته است.


کنترل قیمت ها در بازار مسکن


یکی دیگر از چالش های دولت آینده کنترل قیمت مسکن و تامین نیاز متقاضیان در این بخش است، زیرا هر ساله به میزان تقاضای مسکن افزوده می شود و هرگونه تعللی می تواند این بازار را در آینده تحت تاثیر خود قرار دهد. در واقع دولت باید سعی کند با اجرای سیاست های اقتصادی درست، قیمت زمین را در کلان شهرها کاهش دهد زیرا 40 درصد از نرخ مسکن وابسته به قیمت زمین است.


یکی دیگر از عوامل موثر بر قیمت، نرخ مصالح ساختمانی است که بخشی از گرانی مسکن را به خود اختصاص میدهد، براین اساس گرانی مصالح ساختمانی در سال گذشته یکی از عواملی بود که به افزایش قیمت ها دامن زد که البته نسبت به قیمت زمین، سهم بسیار کمتری دارد.


از دیگر موارد مهم در تعیین نرخ مسکن، جو روانی ناشی از افزایش قیمت ها است که در نهایت قیمت ها و بخصوص اجاره بها را تحت تاثیر خود قرار می دهد. در واقع افزایش نرخ در دیگر بازار ها موجب نگرانی در میان متقاضیان و سوء استفاده در برخی از مالکان میشود که در نهایت هم قیمت مسکن را افزایش می دهد.


افزایش 40 درصدی اجاره بها در سونامی سوم مسکن


در ماه های گذشته و پس از افزایش بهای مسکن، اجاره بها هم افزایش یافت بطوریکه به گفته مشاوران املاک در حال حاضر اجاره بها 40 درصد گران تر از سال گذشته شده است و مستاجران با مشکلات زیادی برای یافتن خانه مناسب روبرو هستند.


در واقع افزایش قیمت مسکن در سال گذشته تاثیر مستقیم بر اجاره بها گذاشت و بازار را بهم ریخت بطوریکه برخی از مالکان تا دو برابر نرخ اجاره بها را نسبت به سال گذشته گران کردند.


از سوی دیگر طرح های علی نیکزاد برای کنترل اجاره بها هم نتوانست قیمت ها را کنترل کند و حتی حضور سازمان تعزیرات در بنگاه های املاک تاثیر زیادی را بر نرخ ها نداشت و مالکان با قیمت های بالا، آپارتمان های خود را اجاره می دهند.


ضرورت تمرکز دولت بر تولید مسکن


در خصوص کنترل قیمت مسکن، بیت الله ستاریان در گفتگو با مهر با اشاره به اینکه مسکن مهر تبدیل به یک چالش در بخش مسکن شده است، گفت: دولت آینده باید بخشی از مسکن مهر که باقیمانده را به اتمام برساند و زیرساخت های این طرح را تامین کند و به متقاضیان تحویل دهد ضمن آنکه بخشی از مسکن مهر که مکان یابی درستی شده اما تامین زیرساخت های آن انجام نشده است به سرعت تکمیل شود.


وی افزود: بخشی از مسکن مهر که جانمایی درستی ندارد و زیرساخت های آن هم تامین نشده است باید تخریب شود و از بین برود زیرا تاثیری را بر بازار مسکن ندارد و متقاضیان هم از سکونت در آن واحدها رضایت ندارند.


این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه دولت یازدهم به دلیل فرصت کوتاهی که دارد باید نیرو و تمرکز خود را بر تولید بگذارد، گفت: دولت نباید فریب تبلیغات و جنجال مسکن مهر را بخورد بلکه باید سعی کند که با همکاری بخش خصوصی که 93 درصد از ساخت و ساز مسکن را بر عهده دارد تولید مسکن را افزایش دهد.


ستاریان تصریح کرد: منابع مورد نیاز تولید مسکن هم باید تامین شود ضمن آنکه قوانین دست و پاگیر برای سرمایه گذاری بخش خارجی در کشور باید از بین برود تا این سرمایه گذاران هم وارد بازار مسکن شوند.


وی با بیان اینکه ارایه تسهیلات برای تغییر در تکنولوژی ساخت و رشد صنعتی سازی هم از ضروریات بازار مسکن است، اظهار داشت:بافت های فرسوده باید بازسازی و دوباره سازی شوند اما بافت فرسوده نمی تواند تاثیر زیادی بر تامین تقاضا داشته باشد به این دلیل که به اندازه کافی در این بافت ها متقاضی وجود دارد و به تقاضای دیگری بخش ها نمی رسد.


همچنین ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با مهر، گفت: انبوه سازان در دولت جدید درخواست دارند که تولید مسکن با امکانات و پتانسیل های بخش خصوصی انجام گیرد و تصدی گری هایی که در اختیار دولت است به این بخش واگذار شود.


وی با بیان اینکه دولت می تواند با اجرای طرح های تشویقی، انگیزه برای تولید مسکن ایجاد کند، افزود: اجرای طرح و برنامه باید به بخش خصوصی واگذار شود و دولت به عنوان حاکمیت بر این امر نظارت داشته باشد.


رهبر با تاکید بر اینکه برای ثبات قیمت ها باید تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد شود، بیان کرد: ارایه تسهیلات برای ساخت مسکن موجب افزایش ساخت و ساز شده و قیمت مسکن را کنترل کند ضمن آنکه همه متقاضیان می توانند به راحتی مسکن تهیه کنند.


رئیس کانون سراسری انبوه سازان تصریح کرد: مسکن مهر طرح خوبی بود اما یکسری مشکلات داشت که همزمان با ساخت واحدها، خدمات زیربنایی و روبنایی، حمل و نقل و ارتباط مابین شهرک ها و محل کار فراهم نشد.


وی با بیان اینکه کنترل قیمت مسکن باید در وزارتخانه های دیگر هم پیگیری شود، گفت: باید تمامی عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن کنترل شود و به جز وزیر راه و شهرسازی، وزیر صنعت، معدن و تجارت هم باید پیگیر کنترل نرخ مصالح ساختمانی باشد.